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Immobilienverrentung: Verkauf des Heims mit Einräumung des Wohnrechts
Eine Immobilienverrentung ist eine besondere Art des Hausverkaufs und kann als eine Art Leibrente betrachtet werden. Wer seine Immobilie als Altersvorsorge nutzen möchte, kann sie verrenten und bekommt eine monatliche Rente dafür ausgezahlt. Das Immobilienkapital wird in eine monatliche Rente umgewandelt. Der Vorteil besteht darin, dass der Besitzer der Immobilie wohnen bleiben kann, da ihm ein Wohnrecht eingeräumt wird.
Wie funktioniert die Immobilienverrentung?
Eine eigene Immobilie kann grundsätzlich immer als Altersvorsorge dienen. Das ist auf mehrfache Weise möglich:
- keine Miete im Alter bei einer selbstbewohnten Immobilie und daher Einsparung von Kosten
- Mieteinnahmen zusätzlich zur Rente, wenn die Immobilie vermietet wird
- Verkaufserlös, der nach dem Verkauf der Immobilie zur Altersversorgung genutzt werden kann
- Immobilienverrentung mit monatlicher Rente
Wird die eigene Immobilie selbst bewohnt, kann der Bewohner das Vermögen, das darin steckt, nicht nutzen. Für diejenigen, die ihre Rente aufbessern möchten oder zusätzliche Liquidität wünschen, ist das Kapital gebunden. Eine Lösung, um an das Geld zu gelangen, ist die Immobilienverrentung.
Erlös aus der Immobilie als monatliche Rentenzahlung
Bei der Immobilienverrentung, die auch als Immobilienrente bezeichnet wird, verkauft der Eigentümer seine Immobilie, doch bekommt er den Kaufpreis dafür nicht als Einmalzahlung, sondern als monatliche Rente ausgezahlt. Wer bereits im Rentenalter ist, bekommt eine zusätzliche Rente. Nach dem Verkauf mit Immobilienverrentung ist der Besitzer nicht mehr der Eigentümer der Immobilie.
„Das Eigentum geht auf den Käufer über. Der Verkäufer bleibt in der Immobilie wohnen und muss seine eigenen vier Wände nicht verlassen.“
Er hat ein lebenslanges Wohnrecht und bekommt die Leibrente bis zu seinem Tod gezahlt. Alternativ dazu besteht auch die Möglichkeit einer Leibrente auf Zeit, für deren Ende ein festes Datum vereinbart wird. Das Recht, die Immobilie zu vermieten oder zu vererben, geht auf den Käufer als neuen Eigentümer über.
Häufig wird bei der Immobilienverrentung vereinbart, dass der neue Eigentümer sich um die Instandhaltung der Immobilie kümmert. Der Verkäufer muss sich nicht selbst kümmern und zahlt nur die laufenden Betriebskosten wie Strom, Heizung und Wasser. Käufer der Immobilie können Privatpersonen, aber auch gewerbliche Institutionen oder Stiftungen sein.
Die Leibrente ist steuerpflichtig. Wer sich für die Immobilienrente entscheidet, muss auf den Ertragsanteil Einkommenssteuer zahlen.
Auszug des Verkäufers aus der Immobilie ist möglich
Eine Immobilienrente bedeutet nicht, dass der Verkäufer in seiner Immobilie wohnen bleiben muss. Entscheidet er sich für den Umzug in eine altersgerechte Wohnung oder in ein Seniorenheim, ist das möglich.
In diesem Fall wird der Mietabschlag zur monatlichen Leibrente hinzugerechnet. Der Verkäufer bekommt dann eine höhere Leibrente als zuvor und kann damit auch die Miete der neuen Wohnung abdecken.
Für wen lohnt sich eine Immobilienrente?
Die Immobilienrente fällt umso geringer aus, je höher die Lebenserwartung ist. Daher lohnt sie sich hauptsächlich für Immobilienbesitzer, die bereits im Rentenalter sind oder kurz vor der Rente stehen.
Oftmals gilt bei Anbietern für die Immobilienverrentung ein Mindestalter. Dieses Mindestalter kann bei 60 Jahren, 65 Jahren oder auch erst bei 70 Jahren liegen.
Die Immobilienrente ist für Senioren geeignet, die ihre Rente aufbessern, aber ihr Haus nicht verlassen möchten. Sie eignet sich insbesondere für diejenigen, die keine Erben haben oder deren Erben nicht an der Immobilie interessiert sind.
Welche Arten der Verrentung von Immobilien gibt es?
Bei der Verrentung von Immobilien besteht nicht nur die Möglichkeit einer lebenslangen Leibrente, verbunden mit einem lebenslangen Wohnrecht. Für die Immobilienrente bestehen mehrere Möglichkeiten:
- lebenslange Leibrente mit Wohnrecht (Nießbrauchsrecht)
- lebenslange Leibrente ohne Wohnrecht
- lebenslange Leibrente mit Mindestzahlungszeitraum mit oder ohne Wohnrecht
- lebenslange Leibrente mit Höchstzahlungszeitraum mit oder ohne Wohnrecht
Bei der Verrentung von Immobilien werden die folgenden Arten unterschieden:
- Leibrente bis ans Lebensende: Der Verkäufer der Immobilie bekommt eine monatliche Leibrente bis an sein Lebensende ausgezahlt. Verstirbt er früher als berechnet, wird an die Erben keine Entschädigung gezahlt. Um das zu vermeiden, kann ein Mindest- oder Höchstzahlungszeitraum vereinbart werden.
- Leibrente auf Zeit: Eine Leibrente auf Zeit wird über einen vertraglich vereinbarten Zeitraum gezahlt. Das Ende der Rentenzahlung hängt nicht allein vom Leben des Verkäufers ab. Bei einer aufgeschobenen Leibrente auf Zeit beginnt die Rentenzahlung erst später. Dieses Modell kann vereinbart werden, wenn der Verkäufer noch im Berufsleben steht.
- Verbundene Leibrente: Eine verbundene Leibrente wird für zwei Personen gezahlt. Auch hier wird ein Enddatum vereinbart, zu dem die Rentenzahlung für beide Personen endet.
- Umkehrhypothek: Dem Eigentümer der Immobilie wird ein Kredit gewährt, der ihm in Raten oder als Einmalzahlung bereitgestellt wird. Für den Kreditnehmer fallen keine Tilgungs- und Zinszahlungen an, da er den Kredit nicht selbst abbezahlen muss. Die Immobilie dient als Sicherheit. Beim Tod des Eigentümers wird der Kredit durch den Verkauf des Hauses getilgt oder das Haus geht in den Besitz des Kreditgebers über. Auch bei der Umkehrhypothek kann der Verkäufer in seinem Haus wohnen bleiben. Der Vorteil besteht darin, dass die Umkehrhypothek für den Immobilienbesitzer steuerfrei ist.
Berechnung der Leibrente bei der Immobilienverrentung
Die Berechnung der Leibrente bei der Immobilienverrentung ist komplex und wird von drei Faktoren beeinflusst:
- Wert des Wohnrechts abhängig von der ortsüblichen Miete und der Restnutzungszeit der Immobilie
- Wert der Immobilie, der durch ein professionelles Gutachten ermittelt wird
- statistische Lebenserwartung des Verkäufers anhand einer amtlichen Sterbetafel
Die statistische Lebenserwartung in Monaten wird mit der ortsüblichen Miete multipliziert. Der so ermittelte Wert wird vom Wert der Immobilie subtrahiert. Von diesem Wert werden zumeist 10 Prozent abgerechnet, da der Käufer die Immobilie selbst nicht nutzen kann. Das Ergebnis wird durch die Lebenserwartung in Monaten dividiert und ergibt die monatliche Rente.
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