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Baufinanzierung – Unterlagencheckliste für die Bank / Ihren Finanzmakler
BAUFINANZIERUNG – Wer eine Baufinanzierung anstrebt, muss – insb. seit Bestand der neuen Kreditvergaberichtlinie – eine Reihe an Kunden- und Objektdaten bei den finanzierenden Banken bzw. den Finanzmaklern liefern. Die wichtigsten Nachweise und Unterlagen finden Sie in folgender Unterlagencheckliste für die Baufinanzierung. Die Liste bezieht sich insb. auf private Baufinanzierungen und beinhaltet auch, von welchen Stellen Sie die Unterlagen erhalten.
Selbständige und Unternehmer müssen regelmäßig deutlich mehr Unterlagen als Angestellte / Nicht-Unternehmer bei den Banken vorlegen, insb. solche, die ihre Kreditwürdigkeit unter Beweis stellen.
- Grundriss der Immobilie / Grundrisskonzeption [Bauzeichnungen und Entwürfe des Architekten, Bauträgers oder Bauingenieur /-techniker]
- Objektlage und Objektidentität [Auszug der aktuellen Flurkarte, Liegenschaftsplan/-karten vom Katasteramt]
- Grundbuchauszug / Grundbuchdaten [Aktuellen Grundbuchauszug vom Grundbuchamt/Amtsgericht, vom Notar oder auch dem Bauträger / Eigentümer]
- Baulasten (Auskunft zu Baulasten von der Bauaufsichtsbehörde)
- Flächenberechnung (Bruttogrundfläche, Wohnfläche, Nutzfläche vom Architekten, Bauträger oder Bauingenieur /-techniker)
- Bauausführung und Ausstattung
- Kontaktdaten des Maklers / Verkäufers zwecks Objektbesichtigung durch Bank (für Außen- und Innenbesichtigung und Dokumentationsarbeiten der Bank)
- Entwurfsplanung / Bauträgervertrag / Kaufvertrag (vom Notar oder Bauträger)
- Immobilienwertgutachten / Verkehrswertgutachten z.B. nach IMMOWERT (wenn vorhanden)
- Mietverträge (von der Hausverwaltung / vom Immobilienmakler, wenn es sich um eine vermietete Immobilie handelt)
- WEG-Beschlüsse der Wohnungseigentümergesellschaft der letzten Jahre (von der Hausverwaltung / vom Immobilienmakler, falls es sich um ein nach Teilungserklärung aufgeteiltes Immobilienbestandsobjekt handelt)
Einen Großteil dieser Unterlagen sollten Sie auch direkt vom Immobilienmakler, Bauträger, Architekten, Grundbuchamt, Notar oder dem aktuellen Eigentümer erhalten. Achten Sie dabei auf die Aktualität der Unterlagen, da diese sonst bankenseitig nicht akzeptiert werden.
Angestellte haben i.d.R. eine überschaubare Anzahl an Unterlagen im Rahmen einer Immobilienfinanzierung (Bau oder Kauf) bei der Bank zu liefern. Dazu zählen regelmäßig:
- Eine bankenseitig zur Verfügung gestellte Selbstauskunft für Privatleute im Angestelltenverhältnis / Angestellte
- Personalausweis oder Reisepass (gültig)
- Letzte 3 Gehaltsabrechnungen
- ggf. Arbeitsvertrag
- Einkommensteuerbescheid oder Gehaltsabrechnung Dezember des Vorjahres
- Elterngeldnachweise
- Nachweise über Vermögen und Verbindlichkeiten (insb. Kontoauszüge, Bausparguthaben, Depotauszüge, Lebensversicherungen, Eigentumsnachweise wie Grundbuchauszüge, Darlehensverträge, Rahmekredite (Höhe, Restschulden, Restsalden, Finanzierungen))
- Unterlagen zu Renteneinkünften (wenn Laufzeitende des Darlehens über Renteneintrittsalter liegt)
Als Selbstständiger oder Unternehmer ist der Umfang an erforderlichen Unterlagen i.d.R. deutlich höher als bei Kreditnehmern, die ausschließlich in abhängiger Erwerbstätigkeit arbeiten. Regelmäßig eingefordert werden:
- Eine bankenseitig zur Verfügung gestellte Selbstauskunft für Privatleute in Selbstständigkeit / Unternehmer
- Personalausweis oder Reisepass (gültig)
- Einkommensteuerbescheid und ESt-Erklärung (inkl. Steuerberechnung und allen Anlagen)
- Unterzeichnete Einnahmen-/Überschussrechnung (letzte EÜR, nicht älter als 24 Monate)
- Betriebswirtschaftliche Auswertung zum Jahresende (Stand aktueller EÜR, unterschrieben, mit Salden/Summenlisten Einnahmen und Ausgaben)
- Elterngeldnachweise
- Nachweise über Vermögen und Verbindlichkeiten (insb. Kontoauszüge, Bausparguthaben, Depotauszüge, Lebensversicherungen (wie Risiko-LV) und deren Rückkaufswerte, Eigentumsnachweise wie Grundbuchauszüge, Darlehensverträge, Rahmenkredite (Höhe, Restschulden, Restsalden, Finanzierungen))
- Übersicht Immobilieneigentum (Eigentumsnachweise wie Grundbuchauszüge)
- Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (wenn vorhanden)
- Unterlagen zu Renteneinkünften (wenn Laufzeitende des Darlehens über Renteneintrittsalter liegt)
Wichtigkeit des Einkommensteuerbescheids im Rahmen der Kreditvergabe
Der Einkommensteuerbescheid wird als eines der zentralen Entscheidungskriterien bei der Kreditvergabe herangezogen. Hierbei ist es wichtig zu wissen, dass Ihnen – trotz aktuell hoher Einkünfte – steuerlich angesetzte Verlustvorträge aus Ihrem Unternehmen, Selbstständigkeit oder ggf. aus Ihren Immobilienprojekten, weiteren Vermögensbeständen mit Investmentcharakter (z.B. wenn Sie hohe Summen in Ihr Startup, Ihr Unternehmen, Ihre Immobilie, etc. investiert haben) die Baufinanzierung erheblich erschweren bis unmöglich machen können. Dies ist insbesondere dann der Fall, wenn Ihr steuerliches Einkommen laut Einkommensteuerbescheid durch die Investitionen null / negativ ist, was Ihre nach Kriterien der Kreditvergaberichtlinie zu prüfende Kreditwürdigkeit in Frage stellt. Die steuerliche Ansatzmöglichkeit von Verlustvorträgen führt bei vielen Investoren dazu, dass sie trotz aktueller Schuldenfreiheit und aktuell hohem Einkommen und durch Investitionen aufgewertetem Vermögen (Aktivtausch), als nicht kreditwürdig kategorisiert werden und nur schwer eine (weitere) Immobilienfinanzierung / Baufinanzierung erreichen können. Diese Strenge der Bewertung der Kreditwürdigkeit und Risiken resultiert aus der vor einigen Jahren eingeführten Kreditvergaberichtlinie. Zuvor war es Banken leicht möglich, vor allem Vermögensgegenstände als Sicherheiten (z.B. mittels Hypothek) zu belasten, und dies als ausreichende Kreditsicherung und Risikoabsicherung zu nutzen und im Bedarfsfall abzuwickeln.
Titelbild: jarmoluk (pixabay.com)
