Stranded Assets im Mittelstand: Warum unsanierte Bestandsgebäude zum stillen Klumpenrisiko werden

Ein Fachartikel von: Christin Goldbeck

STRANDED ASSETS – 91 Prozent aller deutschen Wohngebäude wurden vor dem Jahr 2000 errichtet, der Gebäudesektor verfehlt seine Klimaziele seit 2020 und mit der EU-Gebäuderichtlinie EPBD 2024 rückt erstmals ein verbindlicher Sanierungspfad in den nächsten fünf bis zehn Jahren in Sicht. Für mittelständische Eigentümer:innen verschiebt sich damit die Werthaltigkeit unsanierter Bestandsgebäude in einer Geschwindigkeit, die viele unterschätzen.

Der Begriff aus dem Energiesektor etabliert sich nun auch im Immobilienmanagement: Stranded Assets – Vermögenswerte, die durch regulatorische, technologische oder marktseitige Veränderungen vorzeitig an Wert verlieren oder unverkäuflich werden.

Dieser Beitrag ordnet die regulatorische Lage ein, zeigt die vier Wirkungspfade des Wertverlusts und liefert eine praxisnahe Strategie für Bestandshalter.

Was Stranded Assets im Gebäudesektor konkret bedeuten

Im Asset-Management bezeichnet der Begriff Vermögenswerte, deren erwartete Erträge oder Restwerte durch externe Schocks dauerhaft unter Wirtschaftlichkeitsschwellen fallen. Im Immobilienkontext entsteht diese Konstellation aus drei sich überlagernden Kräften:

• Steigende Energie- und CO₂-Kosten verschlechtern die Nettokaltmiete schrittweise und drücken auf den Cashflow.
• Regulatorische Mindestanforderungen führen dazu, dass schlecht sanierte Gebäude bestimmte Nutzungsarten gar nicht mehr abdecken dürfen.
• Investoren, Banken und Kaufinteressenten preisen das Sanierungsdelta als sogenannten brown discount in Kauf- und Beleihungswerte ein.

Was im institutionellen Immobiliensektor bereits seit etwa 2020 als Risikofaktor diskutiert wird – die Deutsche Bundesbank thematisiert Klimarisiken im Gewerbeimmobilienportfolio seit 2022 in ihren Finanzstabilitätsberichten – erreicht den Mittelstand erst jetzt mit voller Wucht.

Der Grund ist einfach: Mittelständische Bestandsgebäude wurden lange als Long-Term-Hold betrachtet, als generationsübergreifende Vermögenssubstanz. Die regulatorischen Veränderungen der letzten 24 Monate haben diese Logik faktisch außer Kraft gesetzt.

 

Die drei regulatorischen Treiber, die niemand mehr ignorieren kann

 

EPBD 2024: Der europäische Sanierungspfad mit Stichdaten

Die im Mai 2024 in Kraft getretene Neufassung der EU-Gebäuderichtlinie (EPBD 2024/1275) gibt einen verbindlichen Pfad vor. Für Nichtwohngebäude gilt nach dem Worst-First-Ansatz: Bis 2030 müssen die energetisch schlechtesten 16 Prozent des nationalen Bestands oberhalb eines Mindesteffizienzschwellenwerts liegen, bis 2033 die schlechtesten 26 Prozent. Für Wohngebäude müssen die Mitgliedstaaten nationale Sanierungspfade entwickeln — mit einer Reduktion des Primärenergieverbrauchs von mindestens 16 Prozent bis 2030 und 20 bis 22 Prozent bis 2035 (Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung).

Die EU-Mitgliedstaaten haben bis zum 29. Mai 2026 Zeit, die Vorgaben in nationales Recht zu überführen. Spätestens dann wird sichtbar, wie hart die deutschen Mindestanforderungen für Bestandsgebäude ausfallen werden. Wer bis dahin auf belastbare Daten zur eigenen Immobilie zugreifen kann, plant; wer nicht, reagiert.

 

GEG: Der bekannte Heizungsfahrplan als zweiter Pfeiler

Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) flankiert die EPBD bereits heute: Der Betrieb fossiler Heizkessel ist nur noch bis Ende 2044 zulässig, und die Anforderungen an Neueinbauten orientieren sich am 65-Prozent-Erneuerbare-Energien-Gebot (§ 71 GEG). Für Bestandshalter ist das vor allem ein Planungssignal: Heizungsinvestitionen, die heute getätigt werden, müssen bis zu ihrem regulatorischen Ablaufdatum durchkalkuliert sein.

 

CO₂-Bepreisung: Der stille, aber stetig steigende Kostenfaktor

Seit 2026 wird der nationale CO₂-Preis nicht mehr per Festpreis gesetzt, sondern in einem Korridor zwischen 55 und 65 Euro pro Tonne versteigert (DEHSt). Ab 2028 löst der europäische Emissionshandel ETS 2 das nationale System ab — der Preis bildet sich dann frei am Markt. Prognosen unterschiedlicher Institute, darunter das Kopernikus-Projekt Ariadne und das Energiewirtschaftliche Institut Köln, gehen für 2030 von 120 bis 150 Euro pro Tonne aus.

Für Eigentümer:innen vermieteter Gebäude verschärft sich die Lage durch das CO₂-Kostenaufteilungsgesetz: Je schlechter der energetische Zustand des Gebäudes, desto höher der Anteil des CO₂-Preises, den der oder die Vermieter:in selbst zu tragen hat – bei der schlechtesten Effizienzklasse bis zu 95 Prozent. Die CO₂-Komponente wandert damit aus dem Bereich der umlagefähigen Betriebskosten in die direkte Renditebelastung des Eigentümerportfolios.

Wo der Wertverlust konkret entsteht – vier Wirkungspfade

Stranded Assets entstehen nicht über einen einzelnen Schock, sondern über die Kumulation mehrerer Wirkungspfade. Vier davon sollten Entscheidungsträger im Mittelstand auf dem Radar haben.

Erstens: Cashflow-Erosion durch Energie- und CO₂-Kosten. In einem unsanierten Bestandsgebäude mit Gasheizung addiert sich der CO₂-Preis 2026 auf rund 1,4 Cent pro Kilowattstunde – bei steigender Tendenz. Bei einem Mehrfamilienhaus mit 200.000 kWh Jahresverbrauch ergibt das eine zusätzliche Jahresbelastung im vierstelligen Bereich, die in den meisten Fällen nicht vollständig umgelegt werden kann.

Zweitens: Vermietbarkeit und Mietniveau. Energieausweise werden zunehmend zur Verhandlungsgrundlage. Wohnungssuchende, insbesondere im urbanen Segment, berücksichtigen die zu erwartenden Nebenkosten aktiv bei der Mietentscheidung. Im Gewerbebereich ist der Effekt noch deutlicher: Mieter:innen mit eigenen ESG-Berichtspflichten – Stichwort CSRD – meiden Gebäude, die ihre eigene Klimabilanz belasten.

Drittens: Finanzierungs- und Beleihungsfähigkeit. Die EU-Taxonomie referenziert die EPBD-Schwellenwerte direkt. Banken und Versicherer berücksichtigen diese Klassifizierung in ihren Kreditkonditionen. Was vor fünf Jahren noch ein theoretisches ESG-Argument war, schlägt sich heute in Zinsspreads und Beleihungsausläufen nieder. Wer 2028 refinanzieren will, erlebt unter Umständen ein böses Erwachen.

Viertens: Veräußerungswert. Der brown discount lässt sich empirisch zunehmend belegen. Käufer:innen ziehen die Sanierungsbedarfe vom Kaufpreis ab – und zwar nicht zum Investitionsvolumen, sondern mit einem Risikoaufschlag, der die Unsicherheit über zukünftige Anforderungen einpreist. Das Ergebnis: Der reale Verkaufspreis liegt häufig deutlich unter den naiv kalkulierten Substanzwerten.

 

Praxisbeobachtung: Drei typische Risikokonstellationen im deutschen Mittelstand

Aus meiner Beratungspraxis als Bauingenieurin, Energieberaterin und DGNB-Auditorin sehe ich in deutschen Mittelstandsportfolios drei Konstellationen, in denen das Stranded-Asset-Risiko besonders ausgeprägt ist – und in denen es gleichzeitig am unauffälligsten lauert.

Die Erben-Generation. Wohngebäude aus den 1950er- bis 1970er-Jahren, häufig im Familienbesitz, mit gewachsenem Mietverhältnis und kaum jemals umfassend modernisiert. Der nominale Verkehrswert wirkt komfortabel – der reale Sanierungsbedarf ist aber oft hoch. Ohne strategische Planung droht der Substanzverlust binnen einer einzigen Eigentümergeneration.

Die Immobilien-Holding eines Familienunternehmens. Vermögenstrennung zwischen operativem Geschäft und Immobilienportfolio ist im Mittelstand etabliert. Das Problem: Die Holding wird häufig steuerlich, aber nicht strategisch gemanagt. Energetische Bestandsanalysen werden auf morgen verschoben; Sanierungsbudgets fehlen in der Mittelfristplanung. Genau hier sehe ich in der Praxis die meisten verpassten Förderfenster.

Der inhabergeführte Gewerbebetrieb mit Eigenimmobilie. Lager-, Produktions- oder Verwaltungsgebäude wurden über Jahrzehnte funktional, aber kaum energetisch modernisiert. Mit der EPBD-Umsetzung im deutschen Recht und parallelen ESG-Erwartungen großer Geschäftspartner droht hier eine doppelte Belastung – operativ steigende Energiekosten und ein Imageschaden gegenüber B2B-Kund:innen mit eigenen Lieferketten-Klimazielen.

Vom Risiko zur Strategie: Der iSFP als Investitionsplanungstool

Die wirksamste Antwort auf das Stranded-Asset-Risiko ist keine punktuelle Maßnahme, sondern ein strukturierter Mehrjahresplan. In der Bundesförderlandschaft trägt dieses Instrument einen unscheinbaren Namen: individueller Sanierungsfahrplan (iSFP). Wer es ausschließlich als Förderdokument betrachtet, verkennt seinen strategischen Wert.

Der iSFP wird von qualifizierten Energieeffizienz-Expert:innen erstellt und liefert eine technisch fundierte Roadmap über einen Zeitraum von bis zu 15 Jahren (BAFA Energieberatung für Wohngebäude). Er definiert Maßnahmenpakete, ihre energetischen Effekte, ihre Wechselwirkungen und ihre wirtschaftliche Reihenfolge. Damit erfüllt er drei Funktionen, die im Asset-Management klassisch getrennt sind: Bestandsanalyse, Investitionsplanung und Förderoptimierung.

Aus betriebswirtschaftlicher Sicht zentral sind drei Hebel:

• Höhere Förderquoten: Maßnahmen, die im Rahmen eines iSFP umgesetzt werden, erhalten in der Bundesförderung für effiziente Gebäude – Einzelmaßnahmen (BEG EM) einen zusätzlichen Bonus von 5 Prozentpunkten. Die Grundförderung an der Gebäudehülle steigt damit von 15 auf 20 Prozent.
• Verdopplung der förderfähigen Kosten: Mit iSFP erhöht sich die Höchstgrenze der förderfähigen Ausgaben pro Wohneinheit von 30.000 auf 60.000 Euro. Bei kombinierter Sanierung – also Heizungstausch plus Effizienzmaßnahmen an der Gebäudehülle – sind kumulierte Förderhöchstgrenzen von bis zu 90.000 Euro pro Wohneinheit erreichbar.
• Maximale Förderquote bei Heizungstausch: Mit Klimageschwindigkeits- und Effizienzboni erreicht der Heizungstausch hin zu klimafreundlichen Anlagen Fördersätze von bis zu 70 Prozent (BMWE BEG-FAQ).

Die Konsequenz für die Investitionsrechnung ist erheblich: Eine zunächst betriebswirtschaftlich grenzwertige Sanierung kann mit ausgereizter Förderkulisse in den positiven Renditebereich gehoben werden – bei gleichzeitigem Schutz vor regulatorischer Abwertung des Assets.

 

Vier Handlungsempfehlungen für Entscheider:innen

Aus der Praxis lassen sich vier Schritte ableiten, die mittelständische Eigentümer:innen und ihre Berater:innen idealerweise innerhalb der nächsten zwölf Monate angehen sollten.

1. Bestandsaufnahme priorisieren. Bevor irgendeine Maßnahme geplant wird, braucht es eine objektive energetische Statusaufnahme jedes relevanten Gebäudes im Portfolio. Energieverbräuche der letzten drei Jahre, Energieausweise, Anlagentechnik, Gebäudehülle — diese Datenbasis ist auch Grundlage für jede ESG-Berichterstattung.
2. Den iSFP als Strategiedokument nutzen, nicht als Pflichtübung. Ein qualifiziert erstellter Sanierungsfahrplan wird zur Grundlage für die Mittelfristplanung. Er macht klar, welche Maßnahmen zwingend, welche optional und welche unwirtschaftlich sind. Genau diese Priorisierung fehlt in vielen Familienunternehmen.
3. Förderfähigkeit professionell prüfen lassen. Die BEG-Förderlandschaft ist ein dynamisches System mit Programm-Updates, technischen Mindestanforderungen, Fristregeln und Antragslogiken. Genau diesen Komplettservice biete ich mit Energy Building an: von der Erstellung des Sanierungsfahrplans über die Antragstellung bei BAFA und KfW bis zum Verwendungsnachweis. Der ökonomische Effekt einer professionell begleiteten Förderkulisse: eine reduzierte Fehlerquote, ausgeschöpfte Fördermittel – und Eigentümer:innen, die ihre Zeit auf das Kerngeschäft konzentrieren können.
4. Sanierung mit Refinanzierungs- und Bewertungsstrategie verbinden. Sanierungsmaßnahmen sollten immer im Zusammenhang mit anstehenden Refinanzierungen, Verkaufsabsichten oder Eigentümerwechseln gedacht werden. Eine im Vorfeld einer Anschlussfinanzierung dokumentierte Sanierungsstrategie verbessert nicht nur den Energieverbrauch, sondern unmittelbar das Rating des Objekts.

Fazit: Aus dem stillen Risiko eine aktive Renditechance machen

Die Frage, ob unsanierte Bestandsgebäude zu Stranded Assets werden können, ist beantwortet – sie können es bereits heute. Die einzige strategisch relevante Frage lautet: Wer reagiert proaktiv und macht aus regulatorischem Druck eine Renditechance, und wer wartet, bis der Markt die Bewertung übernimmt?

Für mittelständische Eigentümer:innen liegt der größte Hebel weniger in der einzelnen Sanierungsmaßnahme als in der strategischen Klammer: einer datenbasierten Bestandsanalyse, einem strukturierten Mehrjahresplan und einer professionell genutzten Förderkulisse. Die regulatorischen Stichdaten der nächsten Jahre – die nationale EPBD-Umsetzung 2026, die ersten MEPS-Schwellen 2030, der Übergang zum ETS 2 ab 2028 – sind keine abstrakten Klimadaten. Sie sind Bewertungsdaten für jede Bilanzposition „Grundstücke und Bauten“.

Wer das verstanden hat, betreibt energetische Sanierung nicht aus Klimaüberzeugung allein, sondern als das, was sie in einem rational geführten Vermögensportfolio sein sollte: eine der besten dokumentierten Investitionen mit staatlich abgesicherter Rendite, die der deutsche Markt aktuell anbietet.

Quellenverzeichnis

• Europäisches Parlament und Rat, Richtlinie (EU) 2024/1275 über die Gesamtenergieeffizienz von Gebäuden (EPBD) – https://eur-lex.europa.eu/eli/dir/2024/1275/oj
• Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR), GEG-Infoportal: Europäische Gebäuderichtlinie EPBD – https://www.bbsr-geg.bund.de/GEGPortal/DE/ErgaenzendeRegelungen/EPBD/epbd_node.html
• Bundesministerium für Wirtschaft und Energie (BMWE), Antworten auf häufig gestellte Fragen zur BEG – https://www.energiewechsel.de/KAENEF/Redaktion/DE/FAQ/FAQ-Uebersicht/BEG/faq-bundesfoerderung-fuer-effiziente-gebaeude.html
• Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), Bundesförderung der Energieberatung für Wohngebäude (iSFP) – https://www.bafa.de/DE/Energie/Energieberatung/Energieberatung_Wohngebaeude/energieberatung_wohngebaeude_node.html
• Deutsche Emissionshandelsstelle (DEHSt) im Umweltbundesamt, Nationaler Emissionshandel verstehen – https://www.dehst.de/DE/Themen/nEHS/nEHS-verstehen/nehs-verstehen_node.html
• BMWE, Der CO₂-Preis: Wichtiger Beitrag zum Klimaschutz – https://www.energiewechsel.de/KAENEF/Redaktion/DE/Dossier/co2-preis.html
• Kopernikus-Projekt Ariadne, CO₂-Preisszenarien bis 2030 – https://ariadneprojekt.de/
• Gesetz über die Einsparung von Energie und die Nutzung erneuerbarer Energien zur Wärme- und Kälteerzeugung in Gebäuden (GEG), § 71 – https://www.gesetze-im-internet.de/geg/__71.html
• Europäische Kommission, EU-Taxonomie für nachhaltige Wirtschaftstätigkeiten – https://finance.ec.europa.eu/sustainable-finance/tools-and-standards/eu-taxonomy-sustainable-activities_en

 

Titelbild: Hubert Nowik (Pexels)