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WOHIN GEHT DIE REISE?
Der Hotelinvestmentmarkt gestern, heute, morgen.

Der Markt im Zeichen der Krise

Erfolgsverwöhnt. So kennt man den Hotelinvestmentmarkt. Noch 2019 wurden abermals neue Rekordwerte bei den Transaktionen erzielt – ein Trend, der sich 2020 fortzusetzen schien, zumindest wies das 1. Quartal alle Vorzeichen dafür auf.

Doch dann kam alles anders. Mit der sich weltweit ausbreitenden und manifestierenden Pandemie entstand ein Investitionsvakuum am Hotelmarkt, das zusätzlich durch das Fehlen relevanter Produkte am Markt vergrößert wurde.

Der Einbruch auf den Tourismusmärkten hatte als unmittelbare Reaktion zur Folge, dass Projekte – je nach ihrem Entwicklungsstand – neu bewertet wurden und noch immer werden: Zwar gibt es einige fertiggestellte Entwicklungen, diese warten allerdings in einer Art Dornröschenschlaf auf ihre Eröffnung, die zumindest – so der aktuelle Stand – genauso ungewiss ist, wie generell die Öffnung der Hotellerie. Ein Teil der Vorhaben, die mit Beginn der Krise mehr oder weniger nur auf dem Plan bestanden, wurden in Büro- oder Wohnflächen umgewandelt. Projekte, die sich bereits in der Umsetzung befinden, werden weiter fortgeführt.

Die Erwartungshaltung, dass sich der Transaktionsmarkt mit der 2. Jahreshälfte 2020 wieder oder zumindest leicht erholt, ist nicht eingetroffen, dies trifft auch für das 1. Halbjahr 2021 zu, in dem kaum relevante Deals zu erwarten sind. Unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern hemmen die Investitionsbereitschaft zusätzlich.

Unterschiedliche Bewertung

Fixkostenzuschüsse, Ersatz des Umsatzentgangs, Kurzarbeit: Der Staat nutzt eine Vielzahl an wirtschafts- und steuerpolitischen Instrumentarien, um Betrieben das Überleben zu sichern. Dieser zwar grundsätzlich richtige und verständliche Ansatz verschleiert allerdings, dass damit auch zahlreiche Betriebe lediglich künstlich am Leben erhalten werden. Die Qualitätsbeurteilung dieser „Blackbox Betreiber“ ist äußerst schwierig, hier sind neue Maßstäbe gefragt.

Eine Sonderstellung nimmt in Österreich die Ferien- und Resorthotellerie ein: Diese befindet sich zum Großteil im Familienbesitz oder wird durch Familien betrieben. In diesen Betrieben ist das Delta zwischen der Verschuldung und dem ohnehin schon immer sehr geringen Eigenkapital besonders groß. Mit dem zusätzlichen Wegfall der kompletten Wintersaison 20/21 (Öffnung frühestens im März) werden zahlreiche Hotels Ende 2021, Anfang 2022 auf den Markt kommen. Hier besteht die Chance, neue, spannende Produkte zu entwickeln, die auf eine zukünftige Nachfrage ausgerichtet sind und ein internationales Publikum ansprechen.

Womit besonders die Stadthotellerie rechnen muss: Der MICE-Markt (Meetings, Incentives Conventions, Exhibitions bzw. Events) ist nachhaltig geschädigt und wird sich mittelfristig kaum erholen. Die Auswirkungen auf die Hotellerie, die speziell auf dieses, bislang äußerst profitable, Marktsegment gesetzt hat, sind dementsprechend gravierend. Maßnahmen und Lösungen, die notwendig sind, um auf diese veränderte Situation zu reagieren, können allerdings nicht alleine durch die Betriebe selbst, sondern nur in Zusammenarbeit mit Investoren und Banken erarbeitet werden. Neue Strategien und Produkte werden erforderlich sein, um in den nächsten drei bis fünf Jahren die ursprünglich vereinbarten Pachten nur annähernd erreichen zu können. Insgesamt besteht für den Markt die Chance, sich von toten Produkten zu befreien und neue Konzepte umzusetzen, die zu einer Diversifizierung des Portfolios führen.

Perspektiven für Investoren

Die gute Nachricht vorweg: Der Tourismus wird wieder kommen und wenn er kommt, dann sehr schnell und stark. Die Erholung wird allerdings regional sehr unterschiedlich vonstattengehen und ist auch durch die jeweilige Situation auf den Quellmärkten geprägt sowie von gesundheitspolitischen Faktoren abhängig.

Die derzeitigen Renditen sind bedingt durch das niedrige Transaktionsvolumen, die geringe Anzahl von Projekten am Markt und das höhere Risiko gestiegen. Dies wird sich aller Voraussicht Ende 2021 / Anfang 2022 ändern, wenn vermehrt Objekte auf den Markt kommen (einzelne „Fire-Sales“ werden schon ab dem Sommer zu beobachten sein). Mit der höheren Anzahl der Opportunities für die Verkäufer werden allerdings auch die Preise anziehen.

Neue Herausforderungen

Eine große Herausforderung für Investoren stellt derzeit die Bewertung dar: Die gewohnten Benchmarks sind aufgrund der fehlenden Substanz aktuell nicht anwendbar, neue Kriterien noch nicht erarbeitet. Die neue Kleinteiligkeit des Marktes, bedingt durch die Notwendigkeit, die einzelnen Produkte bzw. Segmente einzeln und nicht mehr in der Gesamtmarktsicht zu betrachten, sorgt für zusätzliche Schwierigkeiten. Im Zuge der Risikominimierung und auf der Suche nach wirtschaftlicher sowie politischer Grundstabilität setzen Investoren daher speziell in der Stadthotellerie auf traditionelle Kernmärkte.

Interesse bei Private Equity Fonds und opportunistischen Investoren ist vorhanden

Ein Großteil der Investoren wird sich zunächst auf Core-Objekte oder Deals mit entsprechenden Preisabschlägen beschränken. Denn die Mehrheit möchte zunächst erste Zeichen einer Erholung der Tourismusmärkte bzw. reale und nicht rein prognostizierte Leistungsergebnisse abwarten. Core+-Produkte, in die ein grundsätzliches, die Krise überdauerndes, Vertrauen gesetzt wird, sind derzeit bei den Investoren nachgefragt und werden aktuell gesucht.

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Titelbild: Hatschii (pixabay.com)