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INVESTIEREN IN IMMOBILIEN | CROWDINVESTMENTS

Von Quartal zu Quartal steigt die Summe an Crowdinvesting-Plattformen, auf denen Kleinanleger in Form einer Schwarmfinanzierung direkt in Immobilien investieren können. Beim Crowdinvesting handelt es sich um eine Kombination aus klassischer, nicht kompletter Bankfinanzierung und einer ergänzenden, komplettierenden Finanzierung durch einen Schwarm von Kleininvestoren – die Gewichtung von Eigen-, Fremd- und Mezzaninekapital kann je nach Projekt unterschiedlich ausfallen und stellt einen wichtigen Faktor bei der Risikobewertung im Rahmen der Immobilienfinanzierung dar. Ob Crowdfunding ein nachhaltiger Immobilientrend bleibt, wer die neuen Immobilien-Plattformen sind, welche rechtlichen Gesichtspunkte berücksichtigt werden sollten und was für Risiken hinsichtlich derartiger Kapitalanlagen bestehen, beleuchtet dieser Beitrag.

Crowdinvesting-Plattformen

Crowdfunding-Plattformen wie Seedmatch, Kickstarter und Co. sind gemeinhin als Vorbilder aus der Start-up-Szene bekannt – ähnliche bis „baugleiche“ Internetportale sprießen seit einiger Zeit in der Immobilienbranche unter dem Hashtag „Immobilien Crowdinvesting“ aus dem Boden. Einige der prominente Vertreter unter ihnen – von denen wir jene als Anzeige mit einem * markieren auch bewerben – sind:

Anzeigen (*=Werbelinks)

• *EXPORO
• *BERGFÜRST
• *zinsbaustein.de

Weitere Plattformen sind:

• ReaCapital
• IMMOFUNDING
• Companisto
• ZINSLAND
• Mezzany
• Engel&Völkers Capital
• Home Rocket
• …

Die Plattformen bringen Projektentwickler und Anleger mit Interesse an Immobilieninvestitionen zusammen. Die Emittenten werben mit kurzen Laufzeiten, hohen Renditen, bis hin zu Handelsoptionen zwecks Senkung der erforderlichen Haltedauer von Anteilen (Flexibilisierung).
Als Anlagealternative zu Gold und Aktien werden seitens der Emittenten profitable Wertanlagen im Rahmen von Immobilienprojekten auch schon bei kleinen Einlagesummen und kurzen Projektlaufzeiten z.B. ab 250 €, 5% Rendite bei 3-5 Jahren versprochen. Denn nicht jeder ist in der Lage, gleich ganze Immobilien zu kaufen, Anlageimmobilien zu bauen oder Zinshäuser zu vermieten.

Zinsen von regelmäßig über 4,5 % klingen also durchaus nach einer verführerischen, inflationssicheren Geldanlage-Möglichkeit im Vergleich zu Niedrigzinsen auf dem Giro- oder Tagesgeldkonto unter Inflationsniveau – attraktive Immobilien-Projekte und Renditeobjekte mit wenigen Klicks auch erreichbar für Kleinanleger. Und Immobilien gelten doch gemeinhin als eher sichere Kapitalanlage, oder?!

„Doch Vorsicht – auch hier gilt die alte Unternehmerweisheit und Investoren-Faustregel:
Je mehr Rendite, desto mehr Chancen respektive mehr Risiken – bis hin zum Totalverlust.“

Wer also erfolgreich in Immobilien investieren möchte, muss die Chancen und Risiken eines Crowdinvesting-Projekts genau abwägen, die Emittenten auf den Prüfstand stellen, die Regeln und Qualitätsstandards der Plattform genau kennen und kann ggf. den Zeitpunkt des Einstiegs geschickt wählen (Ist das Projekt fast schon fertig realisiert, ist ggf. auch das Risiko geringer). Vor diesen Hintergründen werden die Plattformbetreiber zunehmend verpflichtet, ihre Nutzer über die bestehenden Risiken und Spielregeln schon bei der Bewerbung ausreichend zu belehren und bestimmte Kriterien wie Mindestlaufzeiten bei der Anlageproduktgestaltung einzuhalten. Einige Anbieter bieten zusätzliche Sicherheiten wie eine Grundbuchbesicherung – also eine Eintragung der Einlage im Grundbuch oder eine Besicherung durch eine bereits existierende Bestandsimmobilie an. Ob diese Grundbuchabsicherung im Insolvenzfall ausreicht, um alle Gläubiger zu bedienen, ist genau zu prüfen.

 

Risiken bei Crowdinvestments –
Was sollte ein typischer Risikohinweis etwa umfassen?

Crowdinvestments sind Risikoinvestments mit Chancen, aber auch Gefahren. Im Insolvenzfall stehen Crowdinvestoren (häufig) zwischen Bank und Eigenkapitalgebern (Mezzaninekapital). Im schlechtesten Fall kann ein Verlust der gesamten Investition auftreten, weshalb Crowdinvestitionen nicht als Altersvorsorge geeignet sind. Eine Nachschusspflicht besteht (i.d.R.) nicht. Die Beteiligungen sind meist Nachrangdarlehen – also unternehmerische, eigenkapitalähnliche Beteiligungen, die bei Liquidation oder Insolvenz wie alle anderen Gesellschafter im Rahmen des Immobilienprojekts erst nach den Fremdgläubigern aus der Insolvenzmasse / den zusätzlichen Absicherungen / der Liquidationsmasse bedient werden – kurz gesagt: Fremdkapitalgeber werden vor Eigenkapital-/ Mezzaninekapitalgebern bedient.

Die Projektinformationen / Unternehmensinformationen werden i.d.R. von den Emittenten der Vermögensanlagen – den Projektentwicklungsunternehmen – zusammengestellt und verantwortet und nicht von den Crowdinvestment-Plattformen, die daher auch nicht der Emittent sind, sondern nur die Informations- und Vermittlungsplattform. Deren Daten, Prognosen und Analyseergebnisse sind keine Garantie dafür, dass sich das Projekt / das Unternehmen in Zukunft genau so (positiv) entwickelt, wie geplant oder geschätzt. Die Investitionsentscheidung trifft jeder Investor auf eigene Verantwortung und unabhängig. Eine Risikostreuung / -minimierung kann erreicht werden, wenn der Investor seine Investitionssumme nicht komplett in ein Crowdinvestmentprojekt investiert, sondern – wie es Finanzprofis zwecks Risikostreuung und aus dem Risikoausgleichsgedanken heraus regelmäßig tun – auf verschiedene Crowdinvestitionen verteilt. Crowdinvestments sollten demnach nur von Investoren vorgenommen werden, die das Totalausfallrisiko verkraften können.

Aktualisierte Novelle Kleinanlegerschutzgesetz

Die im Wesentlichen seit 2015 inkraftgetretene, angepasste Kleinanlegerschutzgesetz Novelle hat die Restriktionen für Crowdinvestment-Anbieter erhöht. Der Gesetzgeber war bemüht, unregulierte Grauzonen im Kapitalmarkt, die Überwachung kritischer Anlageprodukte und Gesetzeslücken im Sinne des Anlegerschutzes und Verbraucherschutzes unter Ausweitung der Handlungsspielräume und Sanktionsmöglichkeiten (Prüfung, Bekanntmachungen / Verbraucherschutzwarnungen, Bußgelder, Beschränkungen und Verbote) der Aufsichtsbehörde Bafin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen) zu verbessern. Insbesondere unerfahrene Anleger sollen so einen besseren Schutz vor irreführenden oder risikoreichen Anlagen genießen und lernen, wie unternehmerisches Investieren funktioniert. Fortan gilt der Kleinanlegerschutz u.a. auch für die hier thematisierte Schwarmfinanzierung, woran intensiv im Rahmen der Novelle des Kleinanlegerschutzgesetzes gearbeitet wurde.

§§ Gesetzesblatt zum Kleinanlegerschutzgesetz –
Link zum PDF

Webseite der Bafin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungen) –
Zur Bafin-Webseite

Die neuen Regeln – so die Pläne – verschärfen Informationspflichten (Risiken, zu inkludierende, regelmäßig aktualisierte Wirtschafts- und Finanzdaten, Unternehmensabschlüsse, Lasten und Verbindlichkeiten), erhöhen Prospektpflichten im Rahmen von Vermögensanlagen mit regelmäßigen Aktualisierungserfordernissen (keine veralteten Verkaufskataloge) und führen minimal 24 Monate Mindestlaufzeit und Kündigungsfrist für jegliche Anlagen ein – zur Verdeutlichung, dass Anlagen unternehmerische Investitionen mit längerfristiger Laufzeit sind. Bei Erfüllung bestimmter Voraussetzungen (gesetzlicher Auflagen) sollen die verschärften Prospektpflichten bei Crowdinvestment-, gemeinnützig-sozialen Projektfinanzierungen keine Anwendung finden. Die neuen Regeln schränken Werbemöglichkeiten für Anlageprodukte aus dem finanzmarktbezogenem Graubereich deutlich ein und verpflichten zu Warnhinweisen bei der Bewerbung in Medien und im Verkaufsprozess (Stichworte: Warnung! Hohe Rendite, beträchtliches Risiko bis hin zu Totalverlust).

Fazit – Crowdinvesting professionell nutzen = Risiko aktiv managen

Per se ist Crowdinvesting eine wirklich spannende Option für Kleinanleger und Projektentwickler mit Finanzierungsbedarf, erfordert jedoch beiderseits einen aufgeklärten, unternehmerischen Ansatz. Bei fairem Umgang miteinander bietet es aus meiner Sicht Chancen für eine gute, diversifizierte Anlage respektive Finanzierung. Für alle, die als Crowdinvestor aktiv werden möchten, ist es ratsam, Anlagerisiken aktiv und umfassend zu überprüfen und auch den „Worst Case“, den möglichen Totalverlust der Investition ohne größere Probleme verkraften zu können.

Im ersten Schritt kann es erheblich helfen, die Qualitätsstandards und Regeln der Crowdinvesting-Plattformen zu vergleichen, da hier (bei guten Anbietern) bereits sehr wichtige, professionelle Vorselektionsfilter zur Anwendung kommen (z.B. Plattform nimmt nur Projekte an, bei denen die Projektentwickler mit Eigenkapital selbst am Projekt beteiligt sind.). Anschließend sind die Projekte individuell zu bewerten (Ansätze s. Checkliste oben).

Seit gut 2 Jahren genießen Mikroinvestoren einen verbesserten Schutz dank des Kleinanlegerschutzgesetzes, der auch für schwarmfinanzierte Crowdinvestments gilt. Der graue Kapitalmarkt wurde nachreguliert, die Bafin mit mehr Instrumenten zur Überwachung und Sanktionierung ausgestattet.

Wer seine Immobilienprojekte über Crowdinvestment-Plattformen (teil-)finanzieren möchte, sollte im Vorfeld umfassende Daten und Projektinformationen zusammenstellen und idealerweise über viel Erfahrung mit vergleichbaren Projekten verfügen. Je mehr Eigenkapital eingebracht werden kann, desto vertrauenswürdiger wird man eingestuft. Ergänzend müssen die Abrechungsmodelle der Plattformen verglichen werden.

Technologisch sind viele der Plattformen gut ausgereift, was den Investitionsprozess im Vergleich zu traditionellen Investmentmodellen erheblich erleichtert. Ihre Existenz als Plattform wird langfristig vom eigenen Anspruch an die zu finanzierenden Immobilienprojekte, dem damit verbundenem Risikominimierungsanspruch und dem fairen, transparenten und vertraglich sauber geregelten Umgang mit den Gläubigern abhängen, da sich schlechte Nachrichten, Totalausfälle und fehlgeschlagene Projekte schnell rumsprechen und die Reputation und das Vertrauen in einzelne Plattformen nachhaltig schädigen können.

Summa summarum: Top-Crowdinvestment-Plattformen identifizieren, Top-Projekte analysieren, Risiken und eigene Budgets analysieren, Risiken bewerten (z.B. entlang bestes – mittleres – schlechtestes Szenario), diversifiziert und nicht potentiell existenzgefährdend investieren!

 

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