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Immobilienfinanzierung – Sicher und gut geplant zum Eigenheim

Um sich den Traum vom Eigenheim zu erfüllen, müssen die meisten Familien einen Kredit aufnehmen. Immobilienfinanzierungen sind bei den meisten Finanzunternehmen als Angebot fest verankert. Die Struktur der Finanzierungen ist dabei häufig so verschieden wie die Konditionen selbst.

Doch worauf müssen Verbraucher bei der Suche nach einer Immobilienfinanzierung achten? Wie wichtig ist ausreichend Eigenkapital und welche Banken bieten sich für einen Haus- oder Wohnungskredit an? Generell muss jede Immobilienfinanzierung individuell berechnet werden. Daher ist es wichtig, nicht voreilig zu entscheiden, sondern den Vergleich zu wagen.

Die ersten Schritte zum Immobilienkredit: prüfe, wer sich lange bindet

Eine Immobilienfinanzierung ist ein langfristiger Kredit, der Verbraucher über Jahre hinweg begleitet. Das macht die Immobilie einerseits bezahlbar, sorgt andererseits aber auch dafür, dass Verbraucher jahrelang mit Verbindlichkeiten belastet werden. Daher ist es wichtig, dass ein Immobilienkredit gut und nachhaltig geplant wird. Nur so lässt sich eine Überlastung verhindern.

“Vor jeder Kreditanfrage sollte die individuelle, finanzielle Belastbarkeit geprüft werden.“

Auf der einen Seite geht es bei dieser Überprüfung darum, zu ermitteln, wie hoch die individuelle monatliche Belastung durch den Kredit sein darf. Auf der anderen Seite muss aber auch das Eigenkapital beziffert werden. Dieses ist für den Immobilienkredit entscheidend. Damit eine Haus- oder Wohnungsfinanzierung nicht zu teuer ist, sollte der Anteil des Eigenkapitals bei 20 bis 30 Prozent liegen.

Das Eigenkapital, das für eine Immobilienfinanzierung berücksichtigt werden kann, kann aus verschiedenen Quellen stammen. So müssen hier abtretbare Rückkaufwerte genannt werden, die aus Lebensversicherungen stammen. Weiterhin werden aber auch eventuell vorhandene Wertpapiere, Aktien und auch Investmentfonds berücksichtigt.

Gibt es für Immobilien auch eine Vollfinanzierung?

Wer sich den Traum vom Eigenheim erfüllen möchte, aber kein Eigenkapital hat, kann sich bei einigen Banken auch für eine Vollfinanzierung entscheiden. In diesem Fall wird die komplette Kaufsumme per Kredit finanziert. Zunächst scheint diese Option recht flexibel zu sein. Beim genauen Hinsehen wird aber rasch deutlich, dass sie sehr risikobehaftet ist.

“Ohne Eigenkapital lassen sich mögliche Finanzausfälle nur sehr schwer ausgleichen oder überbrücken.“

Eine Vollfinanzierung sollte daher nur von Personen gewählt werden, die einen sehr sicheren Job haben und über ein hohes Einkommen verfügen.

Die richtige Darlehenssumme: Nebenkosten bei der Immobilienfinanzierung berücksichtigen

Bei der Planung der Immobilienfinanzierung steht die richtige Kreditsumme weit oben auf der Prioritätenliste. Wer sich zum ersten Mal mit einer solchen Finanzierung auseinandersetzt, nimmt fälschlicherweise häufig an, dass diese ausschließlich den Kaufpreis umfasst. Für eine sichere Finanzierung sollten aber auch die Nebenkosten des Hauskaufs Berücksichtigung finden. Generell fallen bei einem Immobilienkauf zum Beispiel Notar- und Grundbuchkosten an. Sie richten sich nach dem Kaufpreis der Immobilie. In der Regel lancieren sie bei rund zwei Prozent.

“Weiterhin muss die Grunderwerbssteuer gezahlt werden. Hier gibt es bundesweit große Unterschiede.“

In der Regel bewegen sich die Kosten zwischen 3,5 und 6,5 Prozent. Bei zahlreichen Immobilien übernimmt ein Makler den Verkauf. In diesem Fall muss dann auch eine Maklerprovision durch den Käufer gezahlt werden. Die Provisionshöhe ist nicht festgeschrieben und wird von den Maklern selbst bestimmt. Meistens bewegen sie sich bei drei Prozent. Dazu kommt die gesetzliche Mehrwertsteuer.

Die Kaufnebenkosten variieren abhängig von den individuellen Rahmenbedingungen sowie dem Standort der Immobilie stark und können schnell auch 12 Prozent betragen.

Verschiedene Formen der Immobilienfinanzierung: Unterschiede beim Aufbau berücksichtigen?

Bei der Suche nach einer günstigen Immobilienfinanzierung muss berücksichtigt werden, dass es nicht nur eine Kreditform gibt, die für dieses Vorhaben infrage kommt, sondern unterschiedliche Kreditmodelle.

Die klassische Variante ist das Annuitätendarlehen. Es ist vielen auch als Hypothekendarlehen bekannt und geht mit einer eingetragenen Grundschuld einher. Die Abzahlung dieses Darlehens wird durch monatliche Raten realisiert, wobei sich diese einerseits aus den anfallenden Zinsen und andererseits aus der Tilgung zusammensetzen.

Das Annuitätendarlehen bietet über einen großen Zeitraum sehr viel Sicherheit bei der Rückzahlung, da die Raten während der gesamten Zinsbindungsfrist gleich hoch sind. Die laufenden Raten minimieren den Kreditbetrag, wodurch mit jeder monatlichen Zahlung der Zinsanteil bei der nächsten Rate abnimmt, die Tilgung dafür aber steigt.

“Wichtig ist, dass die Tilgungsrate hier schon zu Beginn nicht zu niedrig angesetzt wird, da sich der Kredit sonst verteuert.“

Um Planungssicherheit zu haben, sollte auch bei dieser Finanzierungsform die Zinsbindung wenigstens zehn Jahre umfassen. Nach Ablauf der Zinsbindung muss die Anschlussfinanzierung neu ausgehandelt werden. Hier kommt es in der Regel vor allem zu Anpassungen bei den Zinssätzen.

Als zweite Form der Immobilienfinanzierung hat sich das endfällige Darlehen etabliert. Es setzt sich aus zwei Komponenten zusammen. Einerseits muss hier der Darlehensvertrag genannt werden, andererseits spielt der Sparvertrag eine Rolle.

Der Sparvertrag wird benötigt, um das Darlehen am Laufzeitende auszulösen. Es gibt hier zwei Besonderheiten. Die monatlichen Raten, die für die Finanzierung gezahlt werden, enthalten lediglich Zinsen. Der abgeschlossene Sparvertrag wird außerdem an die Bank verpfändet und dient dieser als Sicherheit. Als Sparverträge kommen verschiedene Angebote wie fondsgebundene Lebensversicherungen oder auch Kapitallebensversicherungen infrage. Weiterhin eignen sich Investmentsparpläne. Ein solches endfälliges Darlehen ist immer mit Risiken verbunden. Gerade die Sparverträge beruhen immer auf einer Prognose. Das heißt aber auch, dass die Entwicklung anders verlaufen kann als zunächst angenommen und die angesparte Summe zum Schluss eben nicht reicht, um das Darlehen auszulösen.

Als dritte Variante gibt es bei der Immobilienfinanzierung die Bausparsofortmodelle. Diese werden von vielen Banken angeboten. Dem Abschluss eines Bausparvertrags kann hier direkt ein separat abgeschlossenes Darlehen folgen. Bei der zweiten Variante dieses Finanzierungsmodells fällt die Kreditsumme höher aus als eigentlich nötig. Die übrig gebliebene Summe wird direkt in den Bausparvertrag als Guthaben eingezahlt.

Weiterhin müssen monatliche Sparbeträge geleistet werden. Die dritte Variante sieht ein separates Darlehen sowie mehrere Bausparverträge vor. Hier wird Geld mit monatlichen Raten angezahlt und die Verträge werden dann genutzt, um das Darlehen auszulösen.

Welche Bank hat die beste Baufinanzierung?

Eine Immobilienfinanzierung wird immer individuell berechnet. Die Höhe der Zinsen richtet sich nach verschiedenen Faktoren. Entscheidend ist dabei die eigene Liquidität, aber auch das Objekt, welches finanziert werden soll. Es lässt sich daher nicht pauschal sagen, welche Bank die beste Finanzierung im Angebot hat.

„Ein individueller Vergleich ist unabdingbar.“

Für diesen sollten sich Verbraucher auch wirklich Zeit nehmen, um alle Besonderheiten zu berücksichtigen. Zudem sollte dieser immer auf persönlich eingeholten Angeboten beruhen.

Quellen:

Titelbild: salesblog.at (Pixabay)

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